从住房改革后的飞速发展，到最新一轮调控开启后行业趋稳，房地产市场从不缺少话题性。尘嚣日上的“白银时代”，万科曾高喊活下去。目前，大多数房地产企业已经交出了在2018年的成绩单，他们到底活得怎么样？数据给出的答案是“还不错”。
2018财年，碧万恒地产三巨头共创造出约1700亿净利润。其中碧桂园（2007.HK）净利润485.4亿元、中国恒大（3333.HK）722.1亿元、万科（000002）492.72亿元。
纵然行业寒冬声音不断，但房企的销售和盈利依旧可喜，一个简单的对比足以窥豹一斑。数据显示，阿里巴巴、百度、腾讯为代表的互联网三巨头（BAT）在2018年财年共录得净利润总和约1744亿元，多出碧万恒仅44亿。
若以合同销售金额计，地产三巨头去年的合计销售金额已超过1.6万亿。在房地产企业面前，三大互联网霸主的市场规模也不过尔尔。
开发商直逼互联网霸主
自上世纪90年代末中国推进住房制度市场化改革以来，房地产行业已逐步成为国民经济的支柱产业之一。据国家统计局数据，房地产行业2018年全年GDP绝对额为5.98万亿元，同比增长3.8%。
从城市土地出让收入来看，财政部数据显示，2018年全国土地使用权出让收入达6.5万亿元,同比增长25%。同时，土地和房地产相关税收，依旧贡献不菲。契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税总和约为1.8万亿元。此外，去年房地产投资增幅为9.5%。对GDP的直接拉动难以忽视。
房地产作为国民经济的“压舱石”，依然具有举足轻重的地位。具体到行业内部，严调控下趋寒的2018，地产商自身造血能力如何？
年度业绩报告显示，龙头房企发展规模已渐趋高位。其中，碧桂园2018年实现收入约3790.8亿元，同比增长达67.1%；净利润同比增长68.8%至485.4亿元。恒大2018年营收4662亿元，同比增长49.9%；净利润722.1亿元，增长达到106.4%。万科2018年营业收入2976.8亿元，净利润492.72亿元，同比分别增长22.6%和32.42%。
虽然2018年房地产企业内寒蝉一片，但绝对数字依然佐证着这个行业的舒适和优越性，因为房地产三大巨头的盈利已经足以比肩高光之下的互联网三巨头。
数据显示，腾讯2018年总收入为3126.94亿元，同比增长32%；净利润774.69亿元，同比增长19%；百度2018年总营收1023亿元，同比增长28%；净利润276亿元，同比增长51%；阿里巴巴于2018财年总收入3452.78亿元，净利润录得693.31亿元。
综合来看，BAT三巨头在2018财年合计录得净利润总和约1744亿元，而地产三巨头2018年净利润总和达1700亿元，呈直线追赶的势头。
若阿里巴巴按照自然年计算，其2018年四个季度的净利润分别为75.61亿、201.01亿元、234.53亿、330.52亿元，共计842亿。三大互联网巨头在2018财年的合计利润总额则为1905亿，较地产三巨头高出200亿。
但同样无法忽略的是，房地产采用预售制，结转收入较营销收入滞后，故而每家公司账面还躺着大量已售未结转资源。若考虑到这一因素，房企三巨头在2018财年的表现，并未较BAT逊色。
再行至其它行业，上汽集团2018年营业收入高达8876.2亿元，同比增长3.46%，但利润率较薄，净盈利仅360亿元，同比增长4.65%。茅台2018年实现营业收入736.39亿元，同比增长26.49%；净利润378.30亿元，同比增长30.42%。茅台作为中国利润率最高的企业之一，在规模上又较房地产输了一步。
对比之下，房地产企业同时拥有规模及利润率的双重优势。2018年，三巨头各自销售规模均已超过5000亿，而行业平均净利润率则维持在10%至15%之间的。展望2019年，三大地产巨头中，恒大披露了年度销售目标为6000亿，而万科与碧桂园均未公布年度目标。但市场人士分析，按照去年基础上20%的增长幅度，年内出现8000亿量级的地产商是可以预期的。
主业太强致转型艰难
当下，在人口、土地成本、政策因素与经济环境综合作用下，打破行业天花板越来越难。房地产在国民经济中的定位也由“助推器”变为“压舱石”。新态势下，龙头房企争相求变，主动拓宽业务布局。
万科在致股东信中提到，房地产市场一切长期问题，几乎都要通过人口研究来求解。从人口总量角度看，我国“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。”
但转型何其容易。早在王石时代，万科就有多元化发展的历史教训。经历过商贸、文化、证券等领域投资，万科依然未成功。王石曾总结，由于不懂行业、盲目出击，资金到位管理却跟不上，所以资金都打了水漂。
同样，万科行至郁亮时代，依然发出“转型”艰难之感叹。
房企转型为何艰难？这与其强大的主业不无关系。曾经有开发商坦言，做过房开之后就不会对其他生意感兴趣，因为房地产太容易赚钱。
相较于其它高新行业，享受着中国城镇化进程和人口红利的地产行业，入行门槛极低，技术壁垒不高；与此同时，地产行业利润空间巨大，虽然经过多年规范发展后行业整体盈利能力有所下降，但依然能够保持高于10%的净利润水准。去年SOHO中国财报中期发布会上，董事长潘石屹曾称“如果房价下跌50%，我们还能活着！”
据观点指数研究对中国房地产上市企业G30样本研究，截至2019年3月7日，中国房地产上市企业30强中，超过五成中小型房企毛利率上涨30%，利润率变高。与此同时，地产G30的ROE（净资产收益率）水平也有上升，突破14%。
对比之下，作为高科技企业中最优秀的代表，华为2018年全球销售收入7212亿人民币，净利润593亿元人民币，净利润率仅为8%。
从数据上看，房企的主要成本在于土地成本，之后是财务费用、行政管理费用以及营销费用，而高科技企业的研发费用惊人，以华为为例，其研发费用达到1015亿元人民币，投入占比销售收入14.1%。
目前，房地产企业也试图进军高科技行业，例如碧桂园投入了机器人产业，而恒大则试图跻身新能源汽车巨头。截至目前，该等投入相对于他们在主业上的投入来说，不过九牛一毛。
位居地产行业第四的融创中国董事局主席孙宏斌直陈；无论机器人还是汽车，都不如房地产好。
实际上，无论从规模还是盈利的维度来看，房地产巨头确实很难找到比房开更好的赚钱路径。
恒大就曾经在多元化的道路上磕磕碰碰，其董事局主席许家印在2018年度业绩会上表示，除了当下选择的汽车、文旅、大健康三大业务之外，公司五年内不会再尝试进入其他行业。
万科也直言，至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。“我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务。”
罕有行业能像地产那么容易赚钱，从这个角度来看，万科提出回归“基本盘”并非噱头。“无论从我们今天的体量来看，还是从我们以往的行业环境来看，转型都绝非易事。”
一位房企负责人告诉第一财经，随着城市土地难以支撑，快周转模式已不可持续，房企要探索适合自己的板块。但在这一过程中，如果不了解新行业逻辑、市场规则，多元布局也难实现长效发展。实际上，房企应聚焦地产主业，以实现高质量增长为目标，在消费升级新形势下实现自身转型升级。