“去年,一家央企背景房企给出的融资报价是成本不超过7.5%(年化),但现在9%也可以谈了。”某信托公司的房地产融资业务人员告诉记者。银行方面,有的对房企融资预设了“坚决不碰”的禁区,有的则明显抬高了放贷门槛,叠加“居民部门渐进去杠杆”,资金面紧张的趋势可能将贯穿全年已成为不少房企的共识。同时,部分房企的偿债高峰渐行渐近,一些公司债还可能在今年或明年面临提前偿还。
此种情况下,多渠道融资或可解暂时之渴,提高周转速度、“跑步卖房”自降杠杆亦不失为防范风险的良策。
两个“坚决不碰”和非50强不贷
“对房企来说,‘财大气粗’拿地的日子已经一去不复返了。尤其是在一线城市,房企拿地必须是自有资金,开发贷杠杆能撬动的资金也比以往大为减少。房子建好后获取预售证不容易,要受到限价的制约。房子卖掉以后,银行对按揭贷款的放款也变慢了。”上海某股份制银行支行的一位副行长说。
就融资成本而言,据记者了解,目前民营房企通过信托渠道融资的主流成本在9%至10%(年化利率),实力稍差一点的民营房企融资成本在10%至12%。有券商分析师得到的数据是:“部分房企反馈,融资成本其实从2017年四季度就开始快速上升,目前大房企融资成本在5%左右,中小房企的融资成本差异比较大,从6%至9%不等,有些甚至更高。”
同时,融资门槛也在提高。如有的银行提出两个“坚决不碰”,即:对于长周期项目且房企拿地的楼板价较高的,银行测算有风险的坚决不碰;豪宅项目的开发贷坚决不碰。据悉,多数银行现阶段只青睐三类房地产项目:城中村改造、租赁住房(低成本拿地)、物流地产。前述副行长还透露:“银行已不主动给房企发放开发贷,部分银行现在连按揭贷款都不太愿意发放了。”甚至有银行以前设置的门槛是对百强房企放贷,现在则要求达到前50强甚至前30强。
信托公司方面,目前信托类资金只能用于开发贷或国家鼓励的城市更新改造项目,且监管也在收紧,如要求房地产项目必须符合“432”原则(即“项目四证齐全、企业资本金达30%、开发商具二级以上资质”)。信托业内人士解释:“这是由于融资成本提高了,加之销售环节又不太顺畅,现在很多单一房地产项目的开发商净利率只有5%到8%。很多时候,信托公司会担心随着市场形势变化,有些项目可能出现还款困难。”因此,有些信托公司今年以来甚至没有向房地产项目投放过资金。
此外,国家统计局最新公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据显示,15个热点城市中,有11个城市的新建商品住宅销售价格同比下降,一线城市32个月以来首次出现价格同比负增长。另据券商研报,1月份100个大中城市住宅类用地成交面积同比下降19.8%,总价却同比上升23.78%。在房价降地价升的同时,引导居民部门渐进去杠杆,防范房地产市场风险的呼声也越来越高。
当然,目前的去杠杆是渐进有序的。新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示,“强监管”主要还是在清理金融机构表外业务、通道业务、非标业务方面循序渐进,在不引发企业现金流危机的同时,逐渐释放监管压力,迫使金融去杠杆、企业去杠杆,但会保持企业的经营稳定。碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君近日在谈及公司融资计划时指出:这是考虑到2018年地产业整体资金面将趋紧,因而通过资本市场提早预备好资金;目前,很多中小房企经营压力大,如有好机会,碧桂园也可能通过并购中小房企的项目增加市场份额。
房企多渠道拓展资金来源
房企的偿债高峰也渐行渐近。国海证券统计了2017年至2020年房地产债券到期分布情况后发现,偿债最密集的是2020年。但考虑到2015年下半年和2016年发行的房企公司债期限类型多为“3+2”,即一些公司债可能会提前到2018年或2019年偿还。
不过,房企公司债融资的脚步并未停息。2月12日,金科股份发布公告,公开发行不超过55亿元公司债券的申请已获证监会核准,最终发行规模为35.8亿元。此前,首创置业、首开股份和阳光城等公司也曾披露拟发行公司债。
有业内人士指出,公司债对房企而言只能用于还贷和补充流动资金,资金用途限制较多。目前看,海外发债仍是房企融资的一大主要方向,但这对企业自身实力和竞争力也提出了更高要求。
中原地产研究中心统计数据显示,2017年房企境外融资合计388.6亿美元,增长176%。进入2018年以来,碧桂园、龙湖地产、旭辉控股集团、泰禾集团、绿地控股、融信中国等房企纷纷发布公告,拟发行美元债务。其中,融信中国于2月13日宣布拟发行于2021年到期的利率8.25%的优先票据,该公司2017年2月发行优先票据时的利率为6.95%。
“房企发美元债只是权宜之计,毕竟美元不会一直维持弱势,汇率变化的风险较高。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
最佳策略还是提高周转尽可能快地回笼资金。绿地控股董事长张玉良透露,绿地希望2018年能够在公司认为还有发展空间(及产业带动)的三、四线城市继续发力,再做一波“短平快”项目,为销售业绩贡献千亿级别的新增量。
“2018年新城控股将继续高周转策略,加速奔跑、快速销售,同时关注市场与政策变化,保持现金流的稳定。按国家政策要求,稳定并争取降低杠杆率。”新城控股高级副总裁欧阳捷说道。
记者在采访中了解到,为尽可能多融资,部分房企正通过与券商或信托公司合作,将银行已批准但尚未发放的按揭贷款(即个人购房者形成的应收账款)打包成ABS或ABN,在交易所发行以获得短期融资。